LEI COMPLEMENTAR Nº 420, DE 08 DE DEZEMBRO DE 2025. “Dispõe sobre o Uso, Ocupação e Parcelamento do Solo e dá providências correlatas.”

LEI COMPLEMENTAR Nº 420, DE 08 DE DEZEMBRO DE 2025. “Dispõe sobre o Uso, Ocupação e Parcelamento do Solo e dá providências correlatas.” EDUARDO BOIGUES QUEROZ, PREFEITO DO MUNICÍPIO DE ITAQUAQUECETUBA, usando das atribuições que lhe são conferidas por Lei, na forma do disposto no Capitulo V, Artigo 43, inciso II, da Lei Orgânica do Município, de 03 de abril de 1.990, faz saber que a Câmara Municipal decreta e eu promulgo a seguinte lei complementar; TITULO I: DISPOSIÇÕES PRELIMINARES, OBJETIVOS E DEFINIÇÕES Art. 1º. Esta Lei Complementar estabelece normas relativas ao uso, à ocupação e ao parcelamento do solo no Município de Itaquaquecetuba, em conformidade com as diretrizes e os princípios previstos na Lei Complementar nº 399/2024, que instituiu o Plano Diretor Estratégico Municipal. §1º. Os parâmetros urbanísticos definidos nesta Lei Complementar constituem instrumentos da política municipal de desenvolvimento, com ênfase na ordenação territorial, visando à promoção do desenvolvimento urbano equilibrado, à sustentabilidade ambiental e à efetivação da função social da cidade e da propriedade. §2º. Esta Lei observa as Macrozonas, Zonas de Uso e Coeficientes de Aproveitamento estabelecidos na Lei Complementar nº 399/2024, bem como disciplina a implantação de novos parcelamentos do solo, em todas as suas modalidades. Art. 2º. São objetivos desta Lei Complementar, em consonância com o disposto na Lei Complementar nº 399/2024: I - promover o exercício da função social da cidade e da propriedade, assegurando a sustentabilidade na utilização e na ocupação do solo; II - estabelecer normas, regras e critérios para o uso, a ocupação e o parcelamento do solo, de forma compatível com o Plano Diretor Estratégico, garantindo sua ampla compreensão e efetiva aplicação; III - ordenar a implantação de empreendimentos e atividades no território municipal, priorizando o interesse coletivo sobre o individual e valorizando o espaço público, sem prejuízo aos direitos individuais; IV - disciplinar a instalação de atividades não residenciais, considerando sua compatibilidade com o uso residencial, com a vizinhança e com o meio ambiente, especialmente em relação ao potencial de incômodo gerado; V - regular atividades potencialmente geradoras de incômodos e impactos sobre a vizinhança, por meio de medidas de adequação e/ou mitigação; VI - incentivar a qualificação dos espaços privados de uso público, com estímulo à construção de edificações multifuncionais e ao uso de técnicas construtivas alinhadas aos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS), em especial ao ODS 11, ou equivalente; VII - regulamentar a implantação das edificações nos lotes, visando à ordenação do espaço construído e à preservação da qualidade morfológica da paisagem urbana; VIII - orientar e disciplinar o projeto e a execução de quaisquer serviços ou obras de parcelamento do solo no município; IX - prevenir a ocupação urbana em áreas inadequadas e coibir a comercialização de lotes incompatíveis com os usos previstos para cada zona; X - assegurar a observância de padrões urbanísticos e ambientais de interesse coletivo nos processos de parcelamento do solo para fins urbanos. Art. 3º. Integram esta Lei Complementar os seguintes Anexos: I - Anexo I – Definições II - Anexo II – Mapa de Zonas de Uso e Ocupação do Solo III - Anexo III – Tabela 1 – Parâmetros de Ocupação e Parcelamento do Solo e Tabela 1.1 – Parâmetros de Ocupação e Parcelamento do Solo nas Zonas Especiais. IV - Anexo IV – Tabela 2 – Gabarito das Vias de Circulação V - Anexo V – Tabela 3 – Padrões de Incomodidade e Medidas Mitigadoras VI - Anexo VI – Tabela 4 – Categorias de uso por nível de incomodidade permitidos nas Zonas de Uso e Ocupação TITULO II: DO USO E DA OCUPAÇÃO DO SOLO CAPITULO I: DA DIVISÃO DO MUNICÍPIO EM ZONAS Art. 4º. Para fins de aplicação das normas de uso, ocupação e parcelamento do solo previstas nesta Lei Complementar, as Macrozonas instituídas pela Lei Complementar nº 399/2024 ficam subdivididas em Zonas de Uso. Art. 5º. A Macrozona de Consolidação Urbana-Ambiental (MCUA), em razão de suas características físico-ambientais e socioeconômicas, apresenta elevados índices de infraestrutura urbana e oferta de empregos, e tem como objetivo orientar o desenvolvimento urbano do Município, mediante a aplicação de instrumentos urbanísticos e jurídicos, sempre que necessário. §1º. A MCUA subdivide-se nas seguintes zonas: I - Zona de Uso Predominantemente Industrial 1 (ZUPI 1); II - Zona de Uso Predominantemente Industrial 2 (ZUPI 2); III - Zona de Uso Industrial Diversificado (ZUD); IV - Zona de Adensamento e Diversificação Urbana (ZADU); V - Zona de Adensamento e Diversificação Urbana em Áreas de Transformação e Adensamento Induzido (ZADU – AtrAI); VI - Zona de Urbanização Consolidada (ZUR). §2º. As Zonas de Uso Predominantemente Industrial (ZUPI) destinam-se à instalação de indústrias cujos processos, submetidos a controle e tratamento adequados de efluentes, não gerem incômodos a demais atividades urbanas nem perturbem o repouso noturno das populações. §3º. As ZUPI 1 são aquelas instituídas nos termos do inciso II do Art. 6º da Lei Estadual nº 1.817, de 27 de outubro de 1978, com redação dada pela Lei Estadual nº 11.243, de 10 de outubro de 2002. §4º. As ZUPI 2 obedecem à mesma origem legal descrita no parágrafo anterior. §5º. A localização dos estabelecimentos industriais deve observar os critérios definidos na legislação estadual vigente, conforme sua categoria. §6º. Os imóveis que fazem frente para as vias que delimitam as zonas industriais poderão abrigar indústrias de pequeno porte, assim consideradas aquelas cuja área construída máxima esteja em conformidade com a legislação específica e que se enquadrem na categoria de uso conforme listagem “ID” do Quadro III da Lei Estadual nº 1.817/78 e suas alterações. §7º. Admite-se a implantação de atividades não industriais em ZUPI, tais como comércio, serviços e escritórios de apoio, desde que não comprometam o funcionamento das atividades industriais nem afetem negativamente as populações vizinhas. §8º. Para os fins desta Lei, a Zona de Uso Industrial Diversificado (ZUD) refere-se à Zona a que se alude o inciso V do Art. 33 da Lei Complementar nº 399/2024. I - Para os fins desta Lei, a Zona de Adensamento e Diversificação Urbana (ZADU) refere-se à Zona a que se alude o inciso VI do Art. 33 da Lei Complementar nº 399/2024. §9º. A ZUD é composta por loteamentos industriais e áreas de uso predominantemente industrial, admitindo também atividades de armazenagem e logística. §12. A ZUD destina-se à instalação de estabelecimentos industriais cujos processos produtivos sejam compatíveis com as atividades urbanas ou rurais vizinhas, independentemente do uso de métodos especiais de controle de poluição, desde que não comprometam a saúde, segurança ou bem-estar da população. §13. A Zona de Urbanização Consolidada (ZUR) corresponde às áreas centrais do município, dotadas de infraestrutura urbana consolidada, nas quais se promove a qualificação do espaço urbano, o uso misto e a média densidade construtiva. §14. A Zona de Adensamento e Diversificação Urbana (ZADU) abrange áreas com alta densidade populacional e edificações, nas quais se deve incentivar o uso não residencial compatível com o uso habitacional. Art. 6º. A Macrozona de Qualificação Urbana-Ambiental e Expansão Urbana (MQUAE) caracteriza-se por padrão incompleto de urbanização e oferta de serviços, composta por áreas com atividades urbanas e rurais predominantemente ocupadas por população de baixa renda, com alta incidência de loteamentos e ocupações irregulares, além de áreas remanescentes propícias à urbanização. §1º. A MQUAE subdivide-se em: I - Zona de Expansão Urbana (ZEU); II - Zona de Expansão Urbana em Áreas de Transformação e Adensamento Induzido (ZEU-AtrAI); III - Zona de Qualificação Urbana (ZQU); IV - Zona de Qualificação Urbana em Áreas de Transformação e Adensamento Induzido (ZQU-AtrAI). §2º. A ZEU é formada por áreas predominantemente rurais, nas quais se permite o parcelamento do solo mediante Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU), conforme os Artigos 87 a 93 da Lei Complementar nº 399/2024. §3º. O executivo emitirá decreto regulamentando os procedimentos para a utilização da Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU) no prazo máximo de 180 dias contados da data de publicação desta Lei Complementar. §4º. Na aplicação da OOAU na ZEU, na ocasião da elaboração dos Estudos de Impacto de Vizinhança (EIV) e respectivos Relatórios de Impacto de Vizinhança (RIV), os valores apurados poderão, a critério do executivo, ser considerados como medidas mitigadoras do impacto causado pelos empreendimentos, observado o previsto no Art. 109 da Lei Complementar nº 399/2024. §5º. A ZQU compreende áreas predominantemente residenciais, prioritárias para regularização fundiária, qualificação e implementação de infraestrutura urbana e serviços. Art. 7º. A Macrozona de Contenção Urbana e Preservação Ambiental (MCUPA) é formada por áreas com sistemas ambientais conservados ou a serem regenerados, com predominância de imóveis rurais, abrangendo a Área de Proteção Ambiental (APA) do Rio Tietê e seus remanescentes, bem como áreas aptas à constituição de corredores verdes e hídricos. §1º. A MCUPA subdivide-se em: I - Zona Especial de Preservação Ambiental 1 (ZEPAM 1); II - Zona Especial de Preservação Ambiental 2 (ZEPAM 2); III - Zona Especial de Produção Agrícola (ZEPAG); IV - Zona de Uso Controlado 1 (ZUC 1); V - Zona de Uso Controlado 2 (ZUC 2); VI - Zona de Uso Controlado 3 (ZUC 3); VII - Zona de Uso Controlado 4 (ZUC 4). §2º. A ZEPAM 1 é integrada por porções territoriais localizadas majoritariamente à leste do Município, que apresentam remanescentes de vegetação significativa e relevo acentuado, impróprias ao adensamento urbano, na qual são permitidos usos econômicos, tais como a agricultura, turismo, lazer e o parcelamento destinado a chácara, sítio e congêneres. §3º. A ZEPAM 2 é integrada por porções territoriais localizadas na planície aluvial da APA do Rio Tietê, definida como Zona de Cinturão Meândrico - ZCM, nos termos da Lei Estadual nº 5.598, de 6 de fevereiro de 1987 e do Decreto Estadual nº 42.837, de 3 de fevereiro de 1998, sujeita a inundações frequentes, especialmente na época das chuvas, caracterizada por solos hidromórficos não consolidados sendo de grande importância para a proteção do rio e do seu entorno na qual é permitida em consonância com o Decreto Estadual nº 42.837 de 1998 ou norma substitutiva: I - atividades extrativistas e agro-silvo-pastoris desde que observadas as disposições do Decreto Estadual 39.473 de 1994 ou norma substitutiva; II - atividades de lazer, desde que não comprometa a finalidade da zona de cinturão meândrico e a critério do órgão ambiental responsável; III - a implementação de ações necessárias para atender situações de emergência ou de risco, e obras, empreendimentos e atividades de utilidade pública. §4º. A ZEPAG abrange áreas destinadas à permanência de atividades agrícolas e reflorestamento, bem como em que se incentiva a implantação de hotéis e a exploração turística sustentável sendo permitido o parcelamento do solo mediante OOAU, nos termos dos Artigos 87 a 93 da Lei Complementar nº 399/2024 e localiza-se exclusivamente na MCUPA, conforme o Art. 13, §2º da Lei Complementar nº 399/2024. §5º. O valor a ser pago pela OOAU será expresso em moeda corrente e é fixado em laudo de avaliação a ser elaborado pela Prefeitura Municipal, correspondendo ao valor da efetiva valorização ocorrida nos termos previstos no Art. 87, da Lei Complementar nº 399/2024. §6º. A ZEPAG, ao ser submetida ao pagamento de OOAU terá seus parâmetros modificados conforme tabela 1 do anexo III e seus usos permitidos conforme tabela 4 do anexo VI. §7º. A ZUC compreende áreas da APA do Rio Tietê externas à da Zona de Cinturão Meândrico, e áreas limítrofes, com a função de compatibilizar a conservação ambiental com o uso sustentável dos recursos, permitindo uso residencial e não residencial (agricultura, turismo, lazer) e expansão urbana de baixa densidade (parcelamentos destinados a chácara, sítio e congêneres atividades voltadas à logística e produção) desde que compatíveis com o ecossistema local. §8º. As ZUC se subdividem em: I - Zona de Uso Controlado 1 (ZUC 1); II - Zona de Uso Controlado 2 (ZUC 2); III - Zona de Uso Controlado 3 (ZUC 3); IV - Zona de Uso Controlado 4 (ZUC 4). §9º. As ZUC 1 e ZUC 4 compreendem áreas limítrofes a APA do Rio Tietê nas quais permitem-se o uso residencial e não residencial (agricultura, turismo, lazer) e expansão urbana de baixa densidade (parcelamentos destinados a chácara, atividades voltadas à logística e produção) desde que compatíveis com o ecossistema local e, ainda o parcelamento do solo nas suas diferentes modalidades, conforme os critérios mínimos definidos nesta Lei. §10º. As ZUC 2 e ZUC 3 compreende áreas inseridas na APA do Rio Tietê externas à da Zona de Cinturão Meândrico, com a função de compatibilizar a conservação ambiental com o uso sustentável dos recursos, permitindo uso residencial e não residencial (agricultura, turismo, lazer) e expansão urbana de baixa densidade (parcelamentos destinados a chácara, atividades voltadas à logística e produção) desde que compatíveis com o ecossistema. §11º. Na ZEPAM 2, inserida na APA da Várzea do Rio Tietê, fica vedado, salvo exceções previstas no Decreto Estadual nº 42.837/1998 ou norma substitutiva: I - o parcelamento do solo para fins urbanos; II - a instalação ou ampliação de indústrias; III - a realização de obras de terraplenagem ou abertura de canais que alterem as condições ecológicas locais; IV - o uso de técnicas de manejo capazes de provocar erosão ou assoreamento; V - a remoção da vegetação natural; VI - a instalações ou ampliação de empreendimentos destinados à atividade minerária e a disposição de resíduos sólidos; VII - a delimitação da Zona Especial de Interesse Social 2 (ZEIS 2). §12. Na ZUC 3 permite-se o parcelamento do solo nas modalidades desdobro, desmembramento ou remembramento, conforme os critérios mínimos definidos nesta Lei e, a execução de terraplenagem para empreendimentos, desde que atendida a legislação estadual e obtidas as devidas autorizações dos órgãos competentes. Art. 8º. As Zonas Especiais de Preservação do Patrimônio Histórico, Artístico, Arqueológico e Cultural (ZEPAC) compreendem as áreas do centro histórico municipal, conforme estabelecido na Lei Complementar nº 399/2024, complementadas pelas delimitações constantes do Anexo II – Mapa 1 – Zonas de Uso e Ocupação. §1º. Os empreendimentos e atividades a serem implantados na ZEPAC estão sujeitos à legislação específica de preservação e tombamento, ficam dispensados do cumprimento das disposições desta Lei Complementar quando estas forem incompatíveis com as determinações legais de preservação. §2º. O licenciamento desses empreendimentos dependerá de análise e aprovação do órgão municipal competente, conforme legislação específica. §3º. A aprovação do órgão municipal competente observará as legislações de tombamento nas esferas municipal, estadual e federal, quando for o caso. §4º. As diretrizes e normas gerais para a elaboração e apresentação dos projetos na ZEPAC serão definidas por legislação específica. Art. 9º. As Zonas Especial de Interesse Social (ZEIS) são porções do território destinadas, predominantemente, à promoção da moradia digna para a população de baixa renda, por meio de melhorias urbanísticas, recuperação ambiental, regularização fundiária de assentamentos precários e irregulares, e implantação de programas habitacionais de interesse social, devendo ser dotadas de equipamentos sociais, infraestrutura urbana, áreas verdes, comércios e serviços de caráter local. §1º. As ZEIS classificam-se em três categorias, nos termos do Art. 46 da Lei Complementar nº 399/2024: I - ZEIS 1: áreas ocupadas por núcleos urbanos informais consolidados, favelas, loteamentos ou conjuntos habitacionais irregulares, habitadas predominantemente por população de baixa renda, sem situação de risco, com interesse público em sua permanência, visando à regularização fundiária e urbanística, bem como à recuperação ambiental; II - ZEIS 2: glebas ou lotes não edificados ou subutilizados, aptos à urbanização, destinados à implantação de programas habitacionais de interesse social, por iniciativa pública ou privada; III - ZEIS 3: áreas situadas em Área de Proteção Ambiental do Rio Tietê e em Área de Preservação Permanente, caracterizadas por assentamentos precários habitados por população de baixa renda, onde haja interesse público na permanência dos moradores, com mitigação de riscos e recuperação ambiental por meio de infraestrutura verde, Soluções baseadas na Natureza (SbN) e Adaptação baseada em Ecossistemas (AbE), com vistas à regularização fundiária e urbanística. §2º. Os parâmetros urbanísticos incidentes nas ZEIS são os constantes do Anexo III – Tabela 1.1 desta Lei Complementar, podendo ser complementados por legislação específica. §3º. A delimitação das Zonas de Uso e das Zonas Especiais está representada no Anexo II – Mapa 1 – Zonas de Uso e Ocupação, em conformidade com a Lei Complementar nº 399/2024. §4º. Ficam isentos do pagamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) objeto de Empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS), situados em ZEIS destinados à população de baixa renda. §5º. Os Empreendimentos de Habitação de Mercado Popular (HMP) farão jus à redução de 50% (cinquenta por cento) no valor devido a título de Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), observadas as mesmas condições e critérios estabelecidos no referido artigo e os mistos HIS/HMP. CAPITULO II: DA OCUPAÇÃO DO SOLO Seção I: Dos Parâmetros de Ocupação do Solo Art. 10. Para os fins desta Lei Complementar, são parâmetros de ocupação do solo: I - Coeficiente de Aproveitamento (CA); II - Taxa de Ocupação (TO); III - Recuos Mínimos; IV - Taxa de Permeabilidade (TP); V - Percentual de Área Vegetada (PAV). §1º. As edificações deverão atender aos parâmetros estabelecidos nesta Lei Complementar e demais legislações aplicáveis. §2º. Os parâmetros de ocupação do solo são definidos por zona e constam no Anexo III – Tabela 1 – Parâmetros de Ocupação e Parcelamento do Solo. Subseção I: Do Coeficiente de Aproveitamento Art. 11. Considera se Coeficiente de Aproveitamento (CA) o índice que multiplicado pela área do terreno resulta na área máxima de construção permitida no lote. §1º. O Coeficiente de Aproveitamento (CA) divide-se em: I - Coeficiente de Aproveitamento básico (CA básico); II - Coeficiente de Aproveitamento máximo (CA máximo); III - Coeficiente de Aproveitamento mínimo (CA mínimo). §2º. Os coeficientes básico, máximo e mínimo estão detalhados no Anexo III – Tabela 1, de acordo com a Macrozona e Zona de Uso, em consonância com a Lei Complementar nº 399/2024. §3º. O CA básico corresponde ao potencial gratuito inerente ao lote, sem incidência de Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). §4º. O CA máximo é o limite máximo admissível na respectiva zona, condicionado ao pagamento da OODC. §5º. O CA mínimo é o índice mínimo considerado; seu não atingimento pode caracterizar subutilização, sujeita aos instrumentos indutores do uso social da propriedade previstos nos artigos 60 a 63 da Lei Complementar nº 399/2024. §6º. As condições para o pagamento da OODC estão nos artigos 83 a 86 da Lei Complementar nº 399/2024. §7º. São considerados elementos não computáveis para o cálculo do CA: I - guarita com área máxima de até 12m2; II - cobertura sobre portas e janelas até a largura máxima 1,0m (um metro); III - cobertura retrátil (exceto a parte fixa), pérgola descoberto (largura máxima 1,0 metro), cobertura de fixa de corredor de passagem (até 2 metros de largura); IV - Áreas ocupadas em qualquer pavimento, destinado a circulação, manobra e estacionamento de veículos; V - Implantação de fachada ativa em diferentes níveis da edificação, desde que seja garantido o acesso direto por logradouro público em todos os níveis, podendo ser parcialmente situada em pavimento superior, limitada a um terço da área construída total destinada à fachada ativa e respeitado o limite máximo de 20% da área total do lote. VI - área técnica sem permanência humana (abrigo de medidores e cabine de força, ático, caixa d’água, casa de máquinas, barrilete, caixão perdido, caixas de passagem de esgoto, caixa de retenção de água pluvial e tanques de drenagens) VII - elementos arquitetônicos em balanço (beiral, marquise em balanço, aba horizontal, floreira e brise) com até 1,0 (um metro) de profundidade. VIII - Sacadas e varandas até 8 m2 (oito metros quadrados) por unidade. IX - Circulação vertical de uso comum; X - Área de lazer de uso comum destinadas a lazer em qualquer pavimento no uso residencial, observando o limite de 3m² por habitação. Art. 12. Ficam isentos do pagamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC): I - empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS), situados em ZEIS destinados à população de baixa renda e os empreendimentos de Habitação de Mercado Popular (HMP) farão jus à redução de 50% (cinquenta por cento) no valor devido a título de Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), observadas as mesmas condições e critérios estabelecidos no referido artigo e os mistos HIS/HMP. II - os lotes situados nas ZADU, ZADU-AtrAi, ZUR e ZQU ZEU e ZEU-Atrai que adotem, cumulativamente, três das seguintes medidas: a) implantação de Espaço Privado de Uso Público (EPUP); b) implantação de Espaço de Fruição Pública (EFP); c) implantação de uso misto com fachada ativa; d) aplicação de técnicas construtivas voltadas à eficiência energética — utilizadas de forma cumulativa —, à redução do consumo de recursos naturais e à melhoria do microclima urbano. e) Faixa faixa non aedificandi destinada a ampliação da largura da calçada; f) Implantação de soluções baseadas na natureza SbN visando a retenção e infiltração de águas das chuvas. §1º. Para fins de aplicação da alínea “d” e “f” todas as técnicas adotadas deverão ser compatíveis com a escala do empreendimento, não sendo admitidas aquelas exigidas por outras legislações como condicionantes obrigatórias. §2º. A Faixa non aedificandi de que trata a alínea “e” deverá ser de no mínimo 2,0 (dois) metros, contados do alinhamento para o interior do lote não podendo abrigar qualquer elemento construído. §3º. O proprietário do lote ou gleba, no ato da aprovação do projeto da edificação, que optar por deixar a faixa non aedificandi, de 2,0 (dois) metros, de que trata a alínea “e” deverá assinar documento comprobatório da referida opção e de compromisso com a manutenção da faixa non aedificandi nos termos desta Lei Complementar, a qual far-se-á constar no Alvará de Aprovação e do de Ocupação e Cadastro Municipal. Subseção II: Da Taxa de Ocupação Art. 13. A Taxa de Ocupação (TO) é a relação percentual entre a projeção horizontal da edificação (ou conjunto) e a área do lote. §1º. As taxas de ocupação, por zona, estão detalhadas no Anexo III – Tabela 1. §2º. São excluídos do cálculo da TO: I - guarita com área máxima de até 12m2; II - cobertura sobre portas e janelas até a largura máxima 1,0m (um metro); III - toldo retrátil (largura máxima 1,0 metro); IV - área técnica sem permanência humana (abrigo de medidores e cabine de força, ático, caixa d’água, casa de máquinas, barrilete, caixão perdido, caixas de passagem de esgoto, caixa de retenção de água pluvial e tanques de drenagens) V - elementos arquitetônicos em balanço (beiral, marquise em balanço, aba horizontal, floreira e brise) com até 0,80m (oitenta centímetros) de profundidade. Subseção III: Dos Recuos Mínimos Art. 14. Para os fins desta Lei Complementar, considera-se recuo a distância entre o limite externo da projeção horizontal da edificação e a divisa do lote ou gleba. Art. 15. Ficam definidos os seguintes tipos de recuos: I - Recuo frontal da divisa do lote ou gleba (REF); II - Recuo lateral da divisa do lote ou gleba (RLA); III - Recuo de fundo da divisa do lote ou gleba (RFD); IV - Recuo entre edificações no mesmo lote ou gleba (REE). Art. 16. As edificações deverão observar recuos mínimos das divisas laterais, de fundo e entre edificações no mesmo lote sempre que existirem, nas respectivas empenas, aberturas destinadas ao acesso, ventilação ou iluminação. Art. 17. Para o cálculo dos recuos laterais (RLA), de fundo (RFD) e entre edificações (REE), aplica-se a seguinte fórmula: H/10 sendo H a altura da edificação, medida do piso inferior até a última laje habitável. §1º. Quando não houver aberturas de qualquer natureza nas empenas voltadas para as divisas laterais, de fundo ou entre edificações, fica dispensada a exigência de recuo. §2º. Deverá ser respeitado o recuo mínimo de 1,50 m (um metro e cinquenta centímetros), quando houver qualquer tipo de abertura na empena da edificação que tiver altura de até 12m (doze metros). §3º. Para edificações com altura superior a 12 m (doze metros), o recuo mínimo obrigatório será de 3,0 m (três metros). §4º. Para edificações de uso unifamiliar, o recuo entre edificações no mesmo lote ou gleba (REE) deverá ser de, no mínimo, 2,0 m (dois metros). §5º. É admitido o escalonamento dos recuos laterais (RLA) e de fundo (RFD), sendo o cálculo do recuo baseado na altura da edificação, medida do piso do pavimento térreo até a última laje habitável de cada escalonamento. §6º. Recuo frontal para subsolos deverá ser de 5,00m (cinco metros). §7º. Em edificações com mais de 10 metros de altura, contados a partir do nível do térreo, deverão possuir recuo frontal de 5,0 (cinco) metros, excetuando-se os zoneamentos ZADU, ZADU-AtrAi e ZUR; Subseção IV: Da Taxa de Permeabilidade Art. 18. A Taxa de Permeabilidade (TP) corresponde à relação entre a área permeável do lote, livre de edificações, e a área total do lote. Art. 19. A TP exigida para cada zona está definida no Anexo III – Tabela 1, conforme a localização do lote. Art. 20. A TP pode ser composta pelos seguintes elementos: I - Área Permeável do Empreendimento (APE): porção de solo natural, preferencialmente vegetada ou coberta por areia ou pedrisco; II - Área Semipermeável (ASP): superfícies com pisos de concreto vazado ou similares, com no mínimo 30% de área vazada/permeável. Art. 21. A fórmula para cálculo da TP é a seguinte: TP = (AP + (ASP × IDE)) / ATL, onde: I - AP: Área Permeável; II - ASP: Área Semipermeável; III - IDE: Índice de Desempenho da área semipermeável (mínimo de 0,3); IV - ATL: Área Total do Lote. §1º. O IDE é obtido pela razão entre a área vazada e a área total do piso semipermeável. §2º. Nas edificações localizados nas zonas ZADU, ZADU-AtrAi e ZUR, a TP deverá ser substituída pela implantação de sistema de captação e retenção de águas pluviais a exceção das edificações de uso residencial unifamiliar. §3º. O sistema de captação e retenção de águas a que alude o parágrafo anterior deverá ser executado conforme normas técnicas vigentes, com os seguintes objetivos: I - redução da velocidade de escoamento superficial; II - controle de inundações; III - uso racional da água potável. §4º. O sistema de captação e retenção deverá incluir: I - reservatório dimensionado segundo a fórmula: V = 0,15 × AT × IP × t, onde: a) V: volume do reservatório (em m³); b) AT: área do terreno (em m²); c) IP: índice pluviométrico de projeto (0,06 m/h); d) t: tempo de duração da chuva (1 hora); II - condutores para captação das águas pluviais; III - condutores para liberação da água acumulada. §5º. A água armazenada deverá: I - ser escoada para a rede pública de drenagem somente após 1 (uma) hora do início da chuva; II - ser utilizada para fins não potáveis, caso exista reservatório secundário específico para tal finalidade. §6º. A Prefeitura disponibilizará, no site da Secretaria de Planejamento, modelos e soluções técnicas possíveis para implantação dos sistemas de captação e retenção de águas pluviais. §7º. O Poder Público poderá exigir a comprovação da implantação e funcionamento do reservatório, sob pena de infração. §8º. Nas edificações localizados nas zonas ZADU, ZADU-AtrAi e ZUR, a substituição da TP poderá, alternativamente, ser convertida em depósito monetário ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – FUNDURB que deverá ser efetuada antes da emissão do Alvará de Ocupação. §9º. O valor do depósito, a que se refere o parágrafo anterior, será equivalente a 5 (cinco) Unidades Fiscais do Estado de São Paulo (UFESP) por metro quadrado do terreno. §10. Nos empreendimentos enquadrados, nesta Lei Complementar, e na Lei Estadual nº 12.526 de 2007, ou outra que a substitua, aplicar-se-á o parâmetro mais restritivo. Subseção V: Percentual de Área Vegetada (PAV) Art. 22. O Percentual de Área Vegetada (PAV) é a relação entre a área com vegetação (arbórea ou arbustiva) e a área total do terreno. Art. 23. O PAV incide sobre as zonas conforme mínimos estabelecidos no Anexo III – Tabela 1 e Tabela 1.1 desta Lei. §1º. Exigências de área vegetada e área permeável não são cumulativas para cálculo. §2º. Ficam dispensados do PAV: I - equipamentos públicos de interesse social, respeitando regulamentos específicos; II - propriedades com atividades agropecuárias, conforme legislação. Seção II: Dos Parâmetros Específicos para Vagas de Veículos e de Acessos Subseção I: Dos acessos Art. 24. Os acessos de veículos compreendem o espaço entre a guia do logradouro e o alinhamento do imóvel, classificados em: I - acesso simples: fluxo único (entrada de veículo), largura mínima 3,00m; II - acesso duplo: dois fluxos simultâneos (entrada e saída de veículos), largura mínima 7,0m; III - acesso direto: entrada/saída pela via pública; IV - acesso indireto: entrada/saída via estacionamento ou área interna; V - acesso com faixa de desaceleração: trecho paralelo à via para redução de velocidade; VI - acesso com área de acumulação: área para parada entre controle de acesso e alinhamento, sem ocupar faixa de desaceleração. §1º. Em acessos controlados, vagas de acumulação devem ficar entre alinhamento e controle, conforme diretrizes específicas emitidas pelo órgão competente. §2º. Faixa de desaceleração e aceleração deve respeitar dimensões mínimas legais, emitidas pelo órgão competente. §3º. Quando inviável a faixa de desaceleração e ou aceleração, deve ser proposta alternativa que preserve o fluxo de pedestres e veículos, cuja aprovação fica a critério do executivo. Art. 25. Ficam estabelecidas as seguintes condições para acessos veiculares: I - independência do acesso de pedestres, exceto em residências unifamiliares; II - acomodação do acesso entre guia e circulação/estacionamento deve evitar degraus ou desníveis abruptos na calçada; III - acessos duplos devem ter entradas e saídas separadas e sinalizadas; IV - saída de veículos deve contar com sinalização de alerta para pedestres, quando de acesso direto à via pública. §1º. Residências unifamiliares estão dispensadas das exigências dos incisos I e IV. Subseção II: Das vagas para estacionamento de veículos Art. 26. As vagas de estacionamento, quando exigidas ou previstas, deverão possuir dimensões mínimas de 2,30 m (dois metros e trinta centímetros) de largura por 4,50 m (quatro metros e cinquenta centímetros) de comprimento. §1º. O dimensionamento das vagas destinadas a Pessoas com Deficiência (PcD) deverá observar o disposto na Norma Técnica ABNT NBR 9050 ou norma que venha a substitui-la. §2º. As vagas deverão ser devidamente demarcadas por meio de sinalização horizontal e/ou vertical e, quando descobertas, pavimentadas preferencialmente com piso semipermeável. Art. 27. Os empreendimentos e edificações de uso não residencial deverão dispor de, no mínimo, 1 (uma) vaga de estacionamento para cada 100 m² (cem metros quadrados) de área construída, não se admitindo o arredondamento por fração de metragem. §1º. As edificações destinadas a atividades institucionais, industriais, de educação, de saúde e de transporte e logística deverão aplicar o critério estabelecido no caput exclusivamente sobre a área administrativa da edificação, sendo vedado o arredondamento por fração. §2º. Edificações com uso de hospedagem temporária deverão garantir, no mínimo, 1 (uma) vaga de estacionamento para cada 3 (três) unidades de hospedagem projetadas. Art. 28. As vagas de estacionamento exigidas para edificações de uso não residencial poderão ser alocadas em imóvel diverso daquele onde se localiza o empreendimento original. §1º. Os imóveis receptores das vagas deverão: I. estar localizados a, no máximo, 200 m (duzentos metros) do acesso ao imóvel do empreendimento original; II. ser de titularidade do mesmo proprietário do imóvel ou disporem apresentarem con-trato de locação, de no mínimo 10 (dez) anos e, registrado em cartório; III. estar devidamente regularizados. §2º. As vagas destinadas a Pessoas com Deficiência (PcD) deverão estar localizadas obrigatoriamente no próprio imóvel do empreendimento original ou em distância compatível com a ABNT NBR 9050:2020, ou norma que a suceder. Art. 29. O proprietário, cujo licenciamento depende de alocação de vagas em imóvel distinto previamente à emissão dos respectivos alvarás, deverá assinar Termo de Compromisso do qual far-se-á-constar as sanções e garantias em caso de inviabilidade de utilização da área por qualquer evento futuro. Art. 30. O processo de aprovação do empreendimento deverá tramitar em paralelo ao processo de alocação das vagas, sendo a emissão dos alvarás condicionada à assinatura do Termo de Compromisso. Art. 31. As edificações de uso residencial multifamiliar, incluindo unidades do tipo Studio, deverão dispor de, no mínimo, 1 (uma) vaga de estacionamento para cada duas unidades habitacionais projetadas. §1º. É admitida a demarcação de vagas exigidas em formato “encravado” entre unidades distintas. §2º. As vagas encravadas vinculadas exclusivamente a uma mesma unidade habitacional não serão computadas no percentual previsto no §1º. §3º. Além da reserva obrigatória, deverá ser garantido um acréscimo de 5% (cinco por cento) de vagas para estacionamento de visitantes. §4º. As edificações destinadas à Habitação de Interesse Social (HIS), nos termos da legislação municipal vigente, deverão prever 1 (uma) vaga de estacionamento para cada três (três) unidades habitacionais projetadas, podendo ser, do total resultante, 70% destinadas a veículos e 30% destinadas a motos, respeitadas as exceções previstas no caput. Art. 32. Na hipótese de conversão de uso residencial para não residencial em edificações já construídas, o Poder Executivo poderá autorizar a redução de até 30% (trinta por cento) do total de vagas exigidas no momento do licenciamento da nova atividade. Art. 33. Empreendimentos com usos múltiplos deverão prever vagas de estacionamento proporcionais à área construída de cada uso, conforme os critérios específicos definidos nesta Lei Complementar. Art. 34. No âmbito da análise do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) e do respectivo Relatório de Impacto de Vizinhança (RIV), previstos no art. 109 da Lei Complementar nº 399/2024, o Executivo poderá exigir a implantação de vagas de estacionamento em número superior ao definido nesta Lei, conforme a especificidade do empreendimento e sua inserção urbana. Seção III: Do Espaço de Fruição Pública (EFP) e do Espaço Privado de Uso Público (EPUP) Subseção I: Do Espaço de Fruição Pública (EFP) Art. 35. Espaço de Fruição Pública (EFP) é a área livre externa às edificações, localizada em pavimentos com acesso direto e em nível ao logradouro público, destinada à circulação de pessoas, sendo de uso coletivo e não restrito aos moradores ou usuários. Art. 36. O Espaço de Fruição Pública poderá constituir-se como alargamento do passeio público e/ou ligação entre alinhamentos, devendo: I - possuir largura mínima de 4,0 (quatro) metros; II - ser registrado em cartório como área particular de uso público, grafado como Espaço de Fruição Pública (EFP). III - apresentar o mesmo tipo de pavimentação e níveis do passeio público adjacente; IV - permanecer aberto, sem fechamento, barreiras físicas ou obstáculos à circulação, exceto áreas de paisagismo e ajardinamento; V - quando coberto, ter pé-direito mínimo de 6,0m (seis metros), e não ser computado no cálculo do Coeficiente de Aproveitamento (CA) e Taxa de Ocupação (TO); VI - não permitir sob hipótese alguma projeção de pavimento superior sobre o EFP. §1º. O EFP poderá incluir áreas de paisagismo e ajardinamento desde que não prejudiquem a permeabilidade visual e a fruição pública. §2º. Casos omissos serão regulados por ato do Poder Executivo, ouvido o Conselho Municipal de Política Urbana (CMPU). §3º. O EFP deverá ser considerado para efeito de cálculo da TP – quando houver áreas permeáveis. §4º. Fica a emissão do Alvará de Ocupação condicionada a finalização do registro a que alude o inciso II. Subseção II: Do Espaço Privado de Uso Público (EPUP) Art. 37. Espaço Privado de Uso Público (EPUP) é o espaço localizado no interior do lote ou gleba, no pavimento térreo, com acesso direto a partir da via pública, destinado ao uso irrestrito da população, livre de edificações, instalações ou fechamentos, promovendo atividades de interesse social, cultural e econômico, devendo: I - O EPUP deverá possuir área mínima equivalente a 5% (cinco por cento) da área total do lote, respeitando o mínimo de 50 m² (cinquenta metros quadrados). II - ser registrado em cartório como área particular de uso público, grafado como Espaço Privado de Uso Público (EPUP); III - permanecer aberto, sem fechamento, barreiras físicas ou obstáculos à circulação, exceto áreas de paisagismo e ajardinamento; IV - incluir áreas de paisagismo e ajardinamento desde que não prejudiquem a permeabilidade visual; §1º. A implantação, manutenção, conservação e quaisquer responsabilidades legais decorrentes das áreas destinadas ao Espaço Privado de Uso Público (EPUP) e ao Espaço de Fruição Pública (EFP) são de inteira responsabilidade dos empreendedores, proprietários ou condôminos, não cabendo ao Poder Público qualquer obrigação relativa à sua gestão, manutenção ou custeio, ainda que destinados ao uso comum da coletividade. §2º. Casos omissos serão regulados por ato do Poder Executivo, ouvido o Conselho Municipal de Política Urbana (CMPU). §3º. O EPUP deverá ser considerado para efeito de cálculo da TO e da TP – quando houver áreas permeáveis. CAPITULO III: DO USO DO SOLO Art. 38. Ficam estabelecidos, para os efeitos desta Lei Complementar e em consonância com o disposto na Lei Complementar nº 399/2024, os seguintes usos do solo: I - Residencial: edificações destinadas à habitação permanente; II - Não Residencial: edificações destinadas ao exercício de atividades comerciais, de prestação de serviços, industriais, institucionais e congêneres e, extrativistas e agro-silvo-pastoris e congêneres. III - Misto: edificações destinadas a mais de um uso – residencial e não residencial – dentro de um mesmo lote. §1º. Será permitido o uso misto em todo o território municipal, desde que respeitadas as restrições desta Lei Complementar relativas às atividades geradoras de impactos ou incomodidades. §2º. Deverão ser observadas, adicionalmente, as diretrizes específicas de cada zona e as restrições particulares de loteamentos e condomínios regularmente aprovados e registrados em cartório. §3º. Nos imóveis situados na Zona Especial de Produção Agrícola (ZEPAG) são permitidos: I - usos vinculados a atividades extrativistas, agro-silvo-pastoris e congêneres, desde que observadas as disposições de proteção ambiental previstas na legislação federal, estadual e municipal; II - atividades de comércio e serviço com baixo grau de incomodidade e destinadas ao atendimento das necessidades da população local; III - são permitidos usos voltados ao turismo ecológico, turismo rural e atividades correlatas. IV - O parcelamento do solo na modalidade loteamento, loteamento com controle de acesso e o condomínio de lotes, destinado ao uso habitacional, mediante o pagamento da OOAU. Seção I: Dos Usos e Atividades e dos Critérios de Incomodidade Art. 39. Os usos e atividades deverão atender aos critérios de instalação conforme sua potencialidade geradora de: I - incômodo; II - impacto à vizinhança; III - impacto ambiental. §1º. A construção, ampliação, instalação, modificação e funcionamento de empreendimentos, atividades e intervenções urbanísticas causadoras de impactos ambientais, culturais, urbanos e socioeconômicos de vizinhança, estarão sujeitos à avaliação do Estudo de Impacto de Vizinhança e seu respectivo Relatório de Impacto de Vizinhança (EIV/RIV), por parte do órgão municipal competente, previamente à emissão das licenças ou alvarás de construção, reforma ou funcionamento, nos termos da Lei Complementar nº 399/2024. §2º. Lei municipal específica definirá os empreendimentos, atividades e intervenções urbanísticas, públicas ou privadas, mencionados no caput deste artigo, que estarão sujeitos à elaboração de Estudos de Impacto de Vizinhança (EIV) e/ou Relatórios de Impacto de Vizinhança (RIV), como parte do processo de licenciamento urbanístico e ambiental. Seção II: Da Classificação dos Usos e Atividades Quanto à Incomodidade Art. 40. Os usos e atividades classificam-se conforme sua potencialidade como geradores de incômodo, da seguinte forma: I - Não Incômodos (NInc): atividades que não causam incômodo ao ambiente urbano e não se enquadram nas situações de incomodidade previstas nesta Lei Complementar; II - Incômodos (INc): atividades não residenciais enquadradas em situações de incomodidade, conforme Anexo V – Tabela 3 – Padrões de Incomodidade e Medidas Mitigadoras. §1º. Os usos incômodos (INc) subdividem-se em: I - Incomodidade Baixa (INc.baixa): compatíveis com o uso residencial, sem impacto significativo sobre o meio ambiente ou infraestrutura urbana, devendo atender às adequações previstas nesta Lei Complementar; II - Incomodidade Média (INc.média): toleráveis ao uso residencial, com impacto ambiental e/ou sobre infraestrutura urbana, exigindo medidas mitigadoras específicas; III - Incomodidade Alta (INc.alta): incompatíveis com uso residencial, restritas a determinadas regiões, com obrigatoriedade de controle, adequação e mitigação. §2º. Usos e atividades podem ser enquadrados em mais de um critério de incomodidade. §3º. A sede de empresa ou escritório administrativo com atividade classificada como INc.média ou INc.alta poderá ser reclassificada como INc.baixa, para fins de licenciamento, desde que: I - não haja estocagem de mercadorias; II - esteja localizada em edifício com salas comerciais. §4º. O Poder executivo emitirá decreto municipal regulamentando aplicação das disposições desta Lei Complementar, relativas ao enquadramento de atividades segundo categorias de uso e padrões de incomodidade com base na Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE). Seção III: Licenciamento de Usos e Atividades Art. 41. O licenciamento de usos e atividades classificados como geradores de incomodidade está condicionado a: I - comprovação da regularidade da edificação, mediante apresentação do Alvará de Ocupação para o uso pretendido; II - atendimento às exigências contidas nesta Lei Complementar, quanto às medidas mitigadores e padrões de incomodidade; III - obtenção de aprovação dos órgãos estaduais e federais competentes, quando necessário. §1º. As medidas mitigadoras constam no Anexo V – Tabela 3 – Padrões de Incomodidade e Medidas Mitigadoras. §2º. O atendimento às medidas mitigadoras não isenta a obtenção de aprovações externas exigidas por legislação e normas técnicas. §3º. Poderão ser licenciadas atividades incômodas em edificações concluídas, desde que adequadas conforme exigido em legislação pertinente, incluindo reformas ou ampliações. §4º. Poderá ser concedido Alvará de Funcionamento Precário, em consonância com a Lei Municipal Complementar no 374/2023, ou outra que a substitua, cuja conversão em definitivo dependerá do cumprimento integral das exigências previstas. §5º. A emissão do Alvará Precário está condicionada à apresentação de laudo técnico por profissional habilitado, com respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), atestando: I - estabilidade da edificação; II - adequação das instalações elétricas e hidráulicas; III - atendimento às condições de acessibilidade conforme NBR 9050 da ABNT. §6º. Nos casos nos quais a emissão do Alvará Precário estiver relacionada a irregularidades edilícias o proprietário do imóvel deverá proceder com a regularização no prazo de vigência do referido Alvará. §7º. Não sendo efetuada a regularização os infratores desta Lei Complementar estão sujeitos às penalidades previstas na legislação vigente. §8º. Após vencimento do prazo e realizada vistoria municipal, constatadas irregularidades, o estabelecimento estará sujeito ao cancelamento da licença de funcionamento, em caso de não adoção das medidas mitigadoras ou alteração do grau de incomodidade sem novas medidas. Seção IV: Das Categorias de Uso do Solo Art. 42. Ficam estabelecidas, para fins desta Lei Complementar, as seguintes categorias de uso residencial: I - Residencial Unifamiliar (R1): edificações com uma única unidade habitacional por lote ou gleba, admitindo-se edícula; II - Residencial Multifamiliar (R2): edificações com mais de uma unidade habitacional por lote ou gleba, isoladas ou agrupadas, com espaços e instalações de uso comum quando for o caso, subdivididas em: a) Residencial Multifamiliar Vertical (R2-Ve); b) Residencial Multifamiliar Horizontal (R2-Ho); c) Residencial Multifamiliar de Unidades Sobrepostas (R2-So); d) Residencial Unifamiliar de Interesse Social (R1-EHIS); e) Residencial Unifamiliar de Mercado Popular (R1-HMP). f) Residencial Multifamiliar de Interesse Social (R2-EHIS); g) Residencial Multifamiliar de Mercado Popular (R2-HMP). Art. 43. Ficam estabelecidas as seguintes categorias de uso não residencial, classificadas por nível de incomodidade: I - Comércio Varejista ou Atacadista: a) de baixa incomodidade (Cm-1); b) de média incomodidade (Cm-2); c) de alta incomodidade (Cm-3). II - Serviços: a) de baixa incomodidade (Sv-1); b) de média incomodidade (Sv-2); c) de alta incomodidade (Sv-3). III - Indústria: a) de baixa incomodidade (Ind-1); b) de média incomodidade (Ind-2); c) de alta incomodidade (Ind-3). IV - Institucionais: a) de baixa incomodidade (Int-1); b) de média incomodidade (Int-2); c) de alta incomodidade (Int-3). V - Extrativistas, agro-silvo-pastoris e congêneres: a) de baixa incomodidade (Extr-1); b) de média incomodidade (Extr -2); c) de alta incomodidade (Extr -3). §1º. Consideram-se usos institucionais as instalações destinadas a atividades de atendimento ao público da administração pública ou por seus concessionários. §2º. Incluem-se nos usos institucionais os espaços e estabelecimentos sujeitos à preservação ou controle específico, como monumentos históricos, mananciais hídricos, áreas de valor estratégico, paisagístico ou ambiental, incluindo APPs. §3º. Os graus de incomodidade definidos nesta Lei Complementar não equivalem ao grau de risco atribuídos pela Lei Federal nº 13.874, de 20 de setembro de 2019 e decretos estaduais. §4º. O Poder executivo emitirá decreto municipal regulamentando aplicação das disposições desta Lei Complementar, relativas ao enquadramento das atividades de Baixo Risco para efeito de abertura de empresas e obtenção do licenciamento municipal com base na Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE). §5º. As categorias de uso segundo o nível de incomodidade permitido por zona encontram-se no Anexo VII – Tabela 5 – Categorias de uso por nível de incomodidade permitidos nas Zonas de Uso e Ocupação TITULO III: DO PARCELAMENTO DO SOLO CAPÍTULO IV: DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES Art. 44. O parcelamento do solo regula a divisão ou redivisão de glebas ou lotes, visando ao equilíbrio entre áreas públicas e privadas e seu adequado aproveitamento urbanístico. Está sujeito à prévia aprovação da Prefeitura, conforme as disposições desta Lei Complementar e em conformidade com a legislação federal e estadual aplicável. Art. 45. O parcelamento do solo para fins urbanos poderá ser realizado por meio das seguintes modalidades: loteamento, desmembramento, desdobro, remembramento, parcelamento em condomínio e condomínio de lotes conforme definições desta Lei. §1º. Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação ou logradouros públicos, ou com o prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. §2º. Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura ou ampliação de vias ou logradouros públicos, e que não resulte em mais de 10 (dez) unidades imobiliárias. §3º. Considera-se desdobro a divisão de um lote, produto de loteamento ou desmembramento anteriormente aprovado, em dois. §4º. Considera-se remembramento a união de duas ou mais glebas, áreas ou lotes, formando uma única unidade imobiliária. §5º. Considera-se parcelamento em condomínio o empreendimento que contenha abertura de viário interno com extensão igual ou superior a 100 metros, com edificações localizadas em ambos os lados da via, dispostas horizontal ou verticalmente e destinadas a fins residenciais ou não residenciais, caracterizando-se como propriedade autônoma nos termos da Lei Federal nº 4.591/1964 e suas alterações. §6º. Considera-se condomínio de lotes a modalidade de empreendimento imobiliário a sob a forma de condomínio de lotes residenciais ou industriais bem como para fins de Regularização Fundiária Urbana — REURB, conforme normas fundamentais estipuladas na Lei Federal nº 13.465. de 11 de dezembro de 2017 e em seu decreto regulamentador Decreto Federal nº9.310, de 15 de março de 2018 e elaborado nos moldes no artigo 1.358-A, da lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil. Art. 46. É vedado o parcelamento do solo nas seguintes condições: I - terrenos alagadiços ou sujeitos a inundações, sem que sejam previamente asseguradas as condições adequadas de drenagem; II - terrenos aterrados com materiais nocivos à saúde pública, salvo após adequada descontaminação; III - terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento) exceto nos casos em que o projeto de terraplenagem solucionar a inclinação limitando as alterações às áreas com no máximo 45% (quarenta e cinco) de inclinação, nos termos das leis vigentes; IV - terrenos cujas condições geológicas contraindiquem a edificação; V - áreas de preservação ambiental ou ecológica, em desacordo com a legislação vigente; VI - glebas sem viabilidade técnica para implantação de rede pública de abastecimento de água conforme padrão da concessionária; VII - imóveis que não possuam frente para via pública oficialmente implantada; VIII - glebas que resultem em lotes encravados ou em desacordo com os parâmetros estabelecidos nesta Lei; IX - terrenos situados na ZEPAM 2, conforme definido nesta Lei Complementar. §1º. Na hipótese do inciso VII, poderá o interessado firmar Termo de Compromisso para Execução de Obras de Abertura ou Prolongamento de Viário, incluindo infraestrutura necessária à critério da Prefeitura. §2º. O Termo de Compromisso deverá conter cronograma de execução das obras. §3º. As obras referidas no §1º correrão às expensas do empreendedor. §4º. Caso haja necessidade de doação de área para execução do viário, o Executivo emitirá a respectiva certidão de desmembramento ou desdobro para viabilização da obra e oficialização da via. §5º. Após a conclusão das obras, a Prefeitura emitirá termo de quitação, atestando o cumprimento das obrigações assumidas. §6º. Em caso de descumprimento do Termo de Compromisso, o Executivo adotará as medidas legais cabíveis. Art. 47. Fica automaticamente indeferida qualquer proposta de condomínio que provoque interferências no sistema viário municipal atualmente em uso, futuramente previsto já definido em lei e propostas técnicas em análise pela prefeitura. Art. 48. Toda e qualquer modalidade de parcelamento do solo, inclusive a implantação de condomínios, deverá ser submetida à aprovação do órgão municipal competente, observando as diretrizes e regulamentações específicas. Art. 49. A aprovação de loteamentos abertos ou com controle de acesso dependerá da emissão de diretrizes pelo órgão competente, mediante solicitação do interessado, acompanhada da documentação definida por ato do Executivo. Art. 50. Nos parcelamentos em áreas, total ou parcialmente, cobertas por vegetação arbórea, será obrigatório o parecer técnico do órgão ambiental competente, especialmente quanto à localização da reserva de áreas em áreas de preservação (Art. 62, §2º. ) e à escolha da alternativa que implique menor supressão vegetal. Art. 51. Todos os parcelamentos deverão respeitar os parâmetros mínimos estabelecidos para cada zona de uso, conforme Anexo III – Tabela 1 e Tabela 1.1 desta Lei, observando: I - área mínima de lote; II - recuos obrigatórios; III - coeficiente de aproveitamento; IV - taxa de ocupação. §1º. Os lotes de esquina deverão possuir área mínima 20% superior ao exigido para a zona em que se situam. §2º. Em lotes com duas ou mais unidades residenciais voltadas para a via pública, a fração ideal deverá respeitar a área mínima prevista para a zona de uso. §3º. Todas as áreas resultantes de parcelamento deverão ter frente para via oficial de circulação existente e observar as dimensões mínimas de lote estabelecidas nesta Lei. §4º. Os lotes resultantes de loteamentos abertos, desdobro ou fração privativa em condomínios de lotes, deverão ter frente mínima de 8,00 metros, salvo quando se tratar de projetos de urbanização específica ou de interesse social previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes. Art. 52. Quando as dimensões da gleba não permitirem o cumprimento dos requisitos referentes ao tratamento de divisas de loteamentos de acesso controlado, parcelamentos em condomínio e condomínio de lotes, previstos no Art. 63 e Art. 92 caberá ao órgão municipal competente, ouvido o Conselho Municipal de Política Urbana – CMPU, definir o tratamento adequado. Art. 53. Ao longo de cursos d’água, faixas de domínio público de rodovias, estradas, ferrovias, dutos e redes de alta tensão, deverá ser respeitada faixa non aedificandi, nos seguintes termos: I - Na ausência de legislação específica, a faixa mínima será de 15 metros de cada lado do eixo. §1º. Essa faixa poderá ser destinada à implantação de sistema viário. §2º. Mediante justificativa técnica, a largura da faixa poderá ser ampliada, especialmente nas faixas de domínio público de estradas municipais, emissários, coletores de esgoto e galerias de águas pluviais. §3º. Os dutos que transportem materiais inflamáveis deverão observar, além da reserva mínima, a legislação ambiental pertinente e as condições de licenciamento. §4º. Não poderão ser executadas obras civis de qualquer natureza incluindo muros, gradis e similares. Art. 54. A via Pública que dê acesso a loteamento de acesso controlado ou a parcelamento em condomínio não poderá ser inferior a 10,0 (dez) metros, observando a localização da portaria para que não cause transtornos à via já existente. Art. 55. Os critérios e dimensões para execução de passeios poderão ser revistos por lei específica. Art. 56. Aplicam-se as disposições desta Lei também aos parcelamentos oriundos de divisão amigável ou judicial, extinção de condomínio ou qualquer outro motivo. Art. 57. Nas glebas ou lotes de terrenos nos quais serão constituídos os condomínios de que trata esta Lei, deverá incidir cobrança de IPTU e demais impostos, taxas e contribuições, conforme legislação vigente. CAPITULO IV: DOS LOTEAMENTOS ABERTOS OU COM CONTROLE DE ACESSO Art. 58. Os loteamentos para fins residencial ou industrial podem ser executados nas modalidades de loteamento aberto ou loteamento com controle de acesso. Art. 59. Nos loteamentos abertos ou com controle de acesso é obrigatória a execução, pelo parcelador, das seguintes obras e serviços de infraestrutura: I - abertura das vias de circulação e de acesso ao loteamento, pavimentação das pistas de rolamento e implantação das guias e sarjetas; II - demarcação dos vértices das quadras, áreas públicas e non aedificandi; III - demarcação dos vértices dos lotes; IV - rede pública de abastecimento de água potável; V - rede pública de coleta e afastamento de esgoto; VI - sistema de tratamento de esgoto ou solução alternativa; VII - rede de distribuição de energia elétrica; VIII - iluminação pública; IX - rede de drenagem de águas pluviais; X - arborização; XI - recobrimento vegetal de taludes e encostas; XII - ciclovia ou ciclofaixa nas principais vias do loteamento ou atendendo às diretrizes emitidas pela Prefeitura e/ou legislações específicas quando for o caso; XIII - conforme legislação específica; XIV - sinalização horizontal, vertical e aérea; XV - guia rebaixada nas esquinas conforme normas de acessibilidade; XVI - pavimentação nos passeios das áreas reservadas para implantação de equipamentos públicos e para espaços verdes em acordo com as diretrizes emitidas pela prefeitura; XVII - aplicação de grama nos canteiros e calçadas de todo o empreendimento. §1º. Nenhum loteamento será aprovado sem o cumprimento dessas exigências. §2º. A pavimentação e os passeios seguirão diretrizes do órgão competente. §3º. As obras não podem prejudicar o escoamento natural das águas. §4º. Quando não houver rede existente, será obrigatória ligação a curso d’água, com licenciamento. §5º. A instalação dos postes deverá respeitar os alinhamentos, ao alinhamento dos marcos que delimitam as divisas laterais dos lotes, e estar na faixa de serviço dos passeios. §6º. Nos loteamentos com controle de acesso, a entidade concessionária deverá executar e manter as redes internas. §7º. A inclinação máxima permitida dos lotes será de 30%. §8º. Será autorizado o movimento de terra para atingir essa inclinação, mediante aprovação técnica. §9º. O empréstimo de terra está sujeito à aprovação e recomposição vegetal. §10. A execução das infraestruturas não exime o empreendedor da execução de obras complementares que visem à mitigação ou à compensação de impactos de vizinhança e ou ambientais. §11. A maior face da quadra não poderá exceder 200m (duzentos metros), e sua área total não poderá exceder 30.000m² (trinta mil metros). §12. A restrição do §11 não se aplica às faixas externas previstas no Art. 63 as quais, todavia, deverão ser interrompidas no prolongamento das vias que tiverem continuidade no arruamento interno do loteamento. §13. Nos casos previstos no inciso XII, em loteamentos contíguos as ciclovias ou ciclofaixas deverão garantir a continuidade conforme diretriz expedida. Art. 60. Na implantação de loteamentos com controle de acesso, a Prefeitura poderá conceder direito real de uso dos logradouros públicos à entidade concessionária. §1º. A entidade deverá ser uma sociedade civil regularizada formada pelos proprietários dos lotes. §2º. Deverá haver anuência dos proprietários ou compromisso formal de manutenção das características do loteamento. §3º. A concessionária deverá assumir: I - manutenção e limpeza das vias e áreas públicas; II - manutenção física e financeira da iluminação interna; III - coleta de resíduos sólidos, com entrega em local definido pela Prefeitura, conforme plano de gerenciamento aprovado. Seção I: Da reserva de áreas nos loteamentos abertos ou com controle de acesso Art. 61. Deverão ser transferidas ao município: I - áreas para implantação de equipamentos públicos e para espaços verdes, conforme legislação; II - logradouros públicos resultantes do parcelamento. Art. 62. As áreas mínimas a serem reservadas são: I - 10% para espaços de sistema de lazer, com inclinação inferior a 15%; II - 5% para implantação de equipamentos públicos, também com inclinação inferior a 15%. §1º. A localização dessas áreas será determinada pela Prefeitura. §2º. Áreas de preservação permanente só serão incluídas no percentual do inciso I mediante interesse público. §3º. Nos loteamentos com controle de acesso, as áreas deverão estar fora do perímetro fechado do loteamento e em localização aprovada pela prefeitura. §4º. Os espaços de sistema de lazer dos loteamentos deverão ser preferencialmente distribuídos linearmente, de forma a contemplar o maior número de lotes nas quadras. §5º. As áreas efetivamente permeáveis incluídas no sistema de lazer serão contabilizadas para efeito de atendimento dos percentuais exigidos por legislação correlata. Seção II: Do tratamento de divisas nos loteamentos com controle de acesso Art. 63. Os loteamentos com controle de acesso obedecerão às seguintes condições, quanto ao tratamento urbanístico das divisas: III - quando a divisa do loteamento de acesso controlado a ser implantado confrontar com uma via pública, deverá ser prevista nessa divisa uma faixa de terra externa ao loteamento com lotes voltados para a referida via pública, dimensionados segundo os parâmetros desta Lei Complementar, para a zona em que se situe; IV - nas divisas do loteamento de acesso controlado a ser implantado que não confrontarem com via pública, deverá ser prevista uma faixa de terra externa ao loteamento, composta pelos seguintes elementos, contados dessas divisas: a) uma via pública que deverá ser implantada pelo parcelador e doada ao Município com a infraestrutura exigida na presente Lei Complementar; b) uma faixa de lotes, dimensionados segundo os parâmetros desta Lei Complementar, e aberta para a via referida na alínea anterior. I - quando o loteamento de acesso controlado a ser implantado for contíguo a outro de mesma natureza já existente, deverá ser prevista entre eles uma via de circulação, e uma faixa de terra contendo lotes dimensionados segundo os parâmetros desta Lei Complementar. Seção III: Do sistema viário Art. 64. As novas vias devem observar a NBR 12.255 quanto à declividade máxima, limitada a 15% (quinze por cento) e a d